Wohnungsauflösung nach einem Todesfall in Berlin: die Checkliste

Was ist nach einem Todesfall zuerst zu tun?

Nach einem Todesfall müssen Sie nicht sofort räumen. Wichtiger sind zunächst drei Dinge: die Wohnung sichern, wichtige Dokumente finden und die Frist für den Mietvertrag im Blick behalten. Die eigentliche Auflösung planen Sie erst, wenn klar ist, wer erbt und wer über den Hausrat entscheiden darf.

1. Wohnung sichern: Schlüssel klären, Fenster schließen, verderbliche Lebensmittel entfernen
2. Dokumente suchen, vor allem ein Testament und den Mietvertrag
3. Vermieter über den Todesfall informieren
4. Klären, ob jemand aus dem Haushalt in den Mietvertrag eintritt
5. Klären, wer Erbe ist und ob das Erbe angenommen wird
6. Erinnerungsstücke und Wertgegenstände mit der Familie aufteilen
7. Räumung beauftragen und Termin für die Übergabe vereinbaren

Welche Fristen gelten für den Mietvertrag?

Lebte der Ehegatte, Lebenspartner, ein Kind oder eine andere Person dauerhaft im gemeinsamen Haushalt, tritt sie nach § 563 BGB in den Mietvertrag ein. Tritt niemand ein, geht das Mietverhältnis nach § 564 BGB auf die Erben über. Dann können Erben und Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen.

• Beginn der Monatsfrist: ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand in den Vertrag eintritt oder ihn fortsetzt
• Kündigungsfrist: die gesetzliche Frist nach § 573d Abs. 2 BGB – Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats
• Beispiel: Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag im März zu, endet das Mietverhältnis Ende Mai.
• Eintrittsberechtigte: Wer nach § 563 BGB eingetreten ist, kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will.

Kündigen Sie schriftlich und so, dass Sie den Zugang nachweisen können. Bis zum Ende des Mietverhältnisses läuft die Miete weiter. Die Räumung sollte deshalb vor dem Vertragsende abgeschlossen sein. Im Zweifel lassen Sie sich von einem Anwalt oder Mieterverein beraten.

Erbe und Erbschein: Wer darf die Wohnung räumen?

Über den Hausrat entscheiden grundsätzlich die Erben. Gibt es mehrere Erben, sollten alle der Räumung zustimmen. Als Nachweis der Erbenstellung dient zum Beispiel ein Erbschein, den das Nachlassgericht auf Antrag erteilt (§ 2353 BGB). Zuständig ist das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt der verstorbenen Person.

• Testament: Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB).
• Ausschlagung: Die Frist beträgt sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung (§ 1944 BGB). Sechs Monate gelten, wenn die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz nur im Ausland hatte oder sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält.
• Form der Ausschlagung: Die Erklärung muss beim Nachlassgericht zur Niederschrift oder notariell beglaubigt abgegeben werden.

Wenn Sie noch überlegen, das Erbe auszuschlagen, oder Schulden im Nachlass vermuten, sprechen Sie vor der Räumung mit einem Anwalt oder dem Nachlassgericht. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

Welche Dokumente sollten Sie vor der Räumung sichern?

Sichern Sie alle Unterlagen, bevor jemand mit dem Ausräumen beginnt. Viele Papiere werden später für Nachlassgericht, Banken, Versicherungen oder Behörden gebraucht. Suchen Sie gezielt in Schreibtisch, Schränken, Ordnern und Kartons. Auch Briefumschläge, Bücher und Schubladen können wichtige Unterlagen enthalten.

• Testament, Erbvertrag, Vollmachten
• Personalausweis, Reisepass, Geburts- und Heiratsurkunde
• Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Kautionsnachweis
• Kontoauszüge, Sparbücher, Depotunterlagen
• Versicherungspolicen, Rentenbescheide, Steuerunterlagen
• Verträge für Strom, Telefon, Internet, Rundfunkbeitrag, Abonnements
• Fahrzeugpapiere, Schlüssel, Zugangsdaten

Legen Sie einen Karton „Nicht entsorgen“ an und bewahren Sie ihn außerhalb der Wohnung auf.

Erinnerungsstücke: Wie Sie in Ruhe aufteilen

Nehmen Sie sich Zeit für Fotos, Briefe und persönliche Gegenstände. Diese Dinge lassen sich nach der Räumung nicht zurückholen. Vereinbaren Sie mit der Familie einen Termin, an dem alle Beteiligten aussuchen können. Kennzeichnen Sie, was bleibt, eindeutig, etwa mit farbigen Klebepunkten oder in einem separaten Raum.

• Fotoalben, Briefe, Tagebücher
• Schmuck, Uhren, Erbstücke
• Bücher, Bilder oder Möbel mit persönlicher Bedeutung

Wenn Sie unsicher sind, was etwas wert ist, lassen Sie es vor der Räumung schätzen. Was nach der Aufteilung bleibt, kann verkauft, verschenkt oder gespendet werden.

Wertanrechnung: Kann der Hausrat die Kosten senken?

Ja, verwertbare Möbel, Antiquitäten und gut erhaltene Gegenstände können bei SperrmüllProfi auf den Preis angerechnet werden. Wie viel, hängt vom Zustand ab. Die Anrechnung wird bei der kostenlosen Besichtigung besprochen und im schriftlichen Festpreis berücksichtigt. Die Wohnungsauflösung beginnt bei SperrmüllProfi ab 400 €.

Erwarten Sie keine pauschalen Beträge. Viele ältere Möbel lassen sich heute nur schwer verkaufen. Einzelne Stücke wie Antiquitäten, Sammlungen oder Designmöbel können dagegen einen Wert haben. Dinge mit hohem Wert lassen Sie besser vorher gesondert schätzen.

Auflösung ohne Anwesenheit: Wenn Sie nicht in Berlin wohnen

Viele Angehörige wohnen nicht in Berlin. SperrmüllProfi räumt nach Absprache auch ohne Ihre Anwesenheit. Vorher werden Umfang, Festpreis und die Gegenstände festgelegt, die nicht entsorgt werden dürfen. Die Einschätzung kann über Fotos erfolgen, eine Besichtigung vor Ort ist ebenfalls möglich.

1. Fotos jedes Raums schicken oder Besichtigung vereinbaren
2. Liste der Gegenstände festlegen, die bleiben oder Ihnen zugeschickt werden sollen
3. Schlüsselübergabe klären, etwa über Nachbarn oder Hausverwaltung
4. Räumung zum vereinbarten Termin, sortierte Entsorgung
5. Besenreine Übergabe, auf Wunsch mit Fotos des Ergebnisses

Übergabe an den Vermieter: Was bedeutet besenrein?

Besenrein heißt: Die Wohnung ist leer, grobe Verschmutzungen sind entfernt, die Böden sind gefegt. Eine Grundreinigung ist damit in der Regel nicht gemeint. Was genau geschuldet ist, kann der Mietvertrag regeln, etwa Schönheitsreparaturen. Lesen Sie ihn vor der Übergabe.

• Übergabetermin mit dem Vermieter vereinbaren
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser notieren
• Alle Schlüssel übergeben, auch Keller- und Briefkastenschlüssel
• Übergabeprotokoll schreiben und von beiden Seiten unterschreiben lassen
• Keller und Dachbodenabteil nicht vergessen

Häufige Fragen

Quellen: § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters, § 564 BGB – Fortsetzung mit dem Erben, außerordentliche Kündigung, § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist, § 2259 BGB – Ablieferungspflicht für Testamente, § 2353 BGB – Erbschein, Service Berlin: Ausschlagung der Erbschaft – Zuständigkeit und Form